Simulasi KPR Rumah Rp400 Jutaan di Jogja: DP, Cicilan, dan Gaji yang Dibutuhkan

Dengan patokan aman cicilan paling banyak sepertiga penghasilan, artinya penghasilan bersih sekitar Rp10–11 juta per bulan (boleh gabungan suami-istri), dan lebih lega lagi bila ada ruang sampai Rp12–13 juta untuk berjaga saat bunga naik.

Angka ini bukan janji dari bank mana pun. Ini gambaran supaya Anda bisa menghitung sendiri sebelum berbicara dengan marketing atau bank, dan tidak kaget di tengah jalan.

1. Tiga angka yang menentukan cicilan

Cicilan KPR ditentukan oleh tiga hal, dan hanya tiga:

• Pokok pinjaman (plafon) = harga rumah dikurangi DP. Makin besar DP, makin kecil yang dipinjam.
• Bunga. Biasanya ada masa bunga tetap (fixed) di awal, misalnya 1–5 tahun, lalu berubah jadi bunga mengambang (floating) yang mengikuti suku bunga pasar. Besarnya berbeda antar bank dan bisa berubah dari bulan ke bulan, jadi angka pastinya mengikuti bank saat akad.
• Tenor, yaitu lama cicilan: 10, 15, sampai 20 tahun atau lebih. Tenor panjang membuat cicilan per bulan ringan, tapi total bunga yang dibayar lebih besar.

Satu hal yang sering luput: brosur biasanya hanya menulis cicilan pada masa bunga tetap. Hitunglah juga cicilan setelah masa itu habis, karena di situlah banyak keluarga mulai merasa berat.

2. Simulasi rumah Rp400 juta

Asumsi di tabel ini: bunga tetap 7,5% per tahun, dan bunga mengambang 11% per tahun. Keduanya angka ilustrasi, bukan penawaran bank tertentu.

Cara membacanya: kalau target Anda cicilan sekitar Rp3 juta per bulan, pilihan yang realistis adalah DP 20% dengan tenor 15 tahun, atau DP 10% dengan tenor 20 tahun. Kalau target Anda sekitar Rp4 juta, tenor 15 tahun dengan DP 10% masih masuk bahkan setelah bunga naik.

3. Berapa gaji yang dibutuhkan?

Batas cicilan yang diizinkan berbeda-beda tiap bank. Patokan yang aman untuk keuangan keluarga: cicilan tidak lebih dari 30–35% penghasilan bersih per bulan, termasuk cicilan lain yang sedang berjalan (kendaraan, kartu kredit, paylater).

Beberapa catatan yang sering menentukan disetujui atau tidak:

• Penghasilan suami-istri boleh digabung (joint income) di banyak bank, asal dua-duanya bisa dibuktikan.
• Cicilan lain ikut dihitung. Cicilan motor Rp1 juta per bulan mengurangi ruang cicilan rumah dengan jumlah yang sama.
• Wiraswasta tetap bisa KPR, dengan rekening koran minimal 6 bulan terakhir dan catatan pembukuan usaha.

4. Uang yang harus disiapkan di luar cicilan

Ini bagian yang paling sering membuat rencana meleset. Selain DP, siapkan juga:

• Biaya-biaya pembelian: BPHTB, notaris dan AJB, balik nama, dan biaya KPR (provisi, administrasi, appraisal, asuransi jiwa dan kebakaran). Untuk rumah di kisaran Rp400 jutaan, totalnya bisa Rp30–40 juta. Rinciannya kami tulis di Pajak Jual-Beli Rumah: BPHTB, PPh, dan Cara Bayarnya.
• Dana cadangan untuk isi rumah dan beberapa bulan cicilan pertama, supaya tidak berutang lagi begitu kunci diterima.

Jadi untuk rumah Rp400 juta dengan DP 10%, uang tunai yang sebaiknya siap bukan Rp40 juta, melainkan sekitar Rp70–80 juta, kecuali ada promo yang menanggung sebagian biaya. Tanyakan hal ini sejak awal, dan minta rinciannya tertulis. Daftar pertanyaan lengkapnya ada di 9 Pertanyaan yang Wajib Anda Ajukan ke Developer Sebelum Bayar DP.

5. Kalau tidak cocok dengan KPR

Tidak semua orang nyaman dengan KPR: ada yang ingin menghindari bunga, ada yang penghasilannya sulit dibuktikan di atas kertas. Pilihan lain yang makin sering dipakai adalah cash bertahap, yaitu membayar langsung ke developer dalam beberapa kali cicilan tanpa bank. Tenornya lebih pendek, jadi cicilannya lebih besar, tapi tanpa bunga. Di JGS, cash bertahap standarnya 12 bulan, dan bisa sampai 60 kali dengan syarat tertentu. Cara kerjanya dan yang perlu dicek ada di Beli Rumah Cash Bertahap Tanpa Riba di Jogja.

Bagaimana di JGS?

Di proyek JGS, rumah di kisaran Rp400 jutaan ada di Kawa Living, Sedayu: tipe Mizu ± Rp414 juta untuk pembelian cash keras, dan sekitar Rp454 juta bila lewat KPR. (Tentrem Bhumi, dekat UII, dimulai dari Rp700 jutaan untuk KPR.)

Untuk Mizu lewat KPR dengan DP 10%, hitungannya seperti ini:

KPR bisa lewat bank rekanan kami: BRI, BTN, BSI, BNI, dan BPD DIY, dengan DP minimal 10% dari harga rumah. Bagi yang tidak memakai bank, ada cash bertahap 12 bulan, atau sampai 60 kali dengan syarat.

Yang kami lakukan untuk pembeli KPR:

• Simulasi dibuat per orang, memakai harga unit yang dipilih dan bunga bank saat itu, termasuk cicilan setelah masa bunga tetap, bukan hanya angka brosur.
• Biaya di luar harga rumah disebut di depan, beserta promo yang sedang berlaku (lihat halaman proyek untuk promo bulan ini).
• Progres pembangunan bisa Anda pantau sendiri di progress.jogjagrahaselaras.com, jadi Anda tahu uang yang sudah dibayar sedang menjadi apa.

Pertanyaan yang sering ditanya

Berapa cicilan KPR rumah 400 juta?

Dengan DP 10% dan tenor 15 tahun, sekitar Rp3,3 juta per bulan pada masa bunga tetap 7,5%, dan sekitar Rp4,1 juta bila bunga menjadi 11%. Angkanya berubah mengikuti DP, tenor, dan bunga bank.

Gaji berapa untuk KPR rumah 400 juta?

Kalau cicilannya sekitar Rp3,3 juta dan memakai patokan aman cicilan 30–35% penghasilan, penghasilan bersih yang dibutuhkan sekitar Rp9,5–11 juta per bulan. Penghasilan suami-istri umumnya boleh digabung.

DP minimal KPR berapa persen?

Bank rekanan kami mensyaratkan DP minimal 10% dari harga rumah; DP lebih besar membuat cicilan lebih ringan. Ingat, selain DP ada biaya pembelian sekitar Rp30–40 juta untuk rumah di kisaran ini.

Lebih baik tenor 15 atau 20 tahun?

Tenor 20 tahun membuat cicilan lebih ringan sekitar Rp370–440 ribu per bulan dibanding 15 tahun (untuk pinjaman Rp360 juta), tapi total bunganya lebih besar. Banyak orang memilih tenor panjang lalu melunasi sebagian lebih cepat ketika ada rezeki. Tanyakan dulu apakah ada denda pelunasan dipercepat.